HSFI 7

Kada poslovni subjekt posjeduje nekretnine, poput zemljišta i zgrade, dijela zgrade ili oboje, s ciljem
ostvarivanja prihoda od najma, povećanja tržišne vrijednosti ili oboje, takva imovina se klasificira kao
imovina vezana uz ulaganje u nekretnine. Ova svrha ulaganja u nekretnine razlikuje se od namjene
nekretnina koje poduzeće posjeduje i koristi u okviru svojih redovitih poslovnih aktivnosti, zbog čega
se primjenjuje različiti računovodstveni tretman za takvu imovinu. U ovom članku autor će objasniti
računovodstveni i porezni tretman ulaganja u nekretnine te kako se ta vrsta imovine prikazuje prema
Međunarodnim i Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja (MRS 40 i HSFI 7).

Poslovni prostori, hale, stanovi, parkirališta, garaže ili druge vrste nekretnina bilo koje vrste i
upotrebe često su sastavni dio imovine poduzetnika neovisno o pravnoj formi. Kako je riječ uglavnom
o značajnim vrijednostima, poduzetnicima je vrlo važno unaprijed analizirati porezni utjecaj postupka
koji s nekretninom planiraju. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku rast cijena nekretnina
u posljednjih deset godina iznosio je 62,28 %, no većina tog rasta ostvarena je u proteklih pet godina
kada je rast bio preko 50 %. Sve ovo značajno utječe i na poslovanje poduzetnika odnosno njegov
rezultat, a time i porezne obveze. Kod tržišta koja su dinamična i aktivna nije na odmet očekivati i
potencijalni pad vrijednosti nekretnina u budućnosti, što opet može značajno utjecati na poslovanje
posebno ako su nekretnine stečene u razdobljima visokih cijena uz zaduženja kod banaka. U članku
autor obrađuje računovodstveni i porezni tretman poslovanja s nekretninama kod poduzetnika
obveznika poreza na dobit koji primjenjuju Hrvatske standarde financijskog izvještavanja.

Računovodstvo nekretnina, tj. zemljišta i građevinskih objekata uređeno je MRS-om 16 – Nekretnine,
postrojenja i oprema odnosno HSFI-om 6 – Dugotrajna materijalna imovina, te MRS-om 40 –
Ulaganja u nekretnine odnosno istoimenim HSFI-om 7, koji uređuju priznavanje imovine, utvrđivanje
njezine knjigovodstvene vrijednosti (početno i naknadno mjerenje te evidentiranje učinaka promjene
fer vrijednosti), amortizacije i gubitaka zbog umanjenja koje je potrebno priznati u vezi s time, kao i
potrebu objavljivanja određenih informacija u izvještajima ili u bilješkama uz financijske izvještaje.
Međutim, u praksi vrlo često dolazi do odstupanja od zahtjeva računovodstvenih standarda te su
utvrđene nepravilnosti prilikom knjiženja poslovnih događaja vezanih uz revalorizaciju nekretnina,
ali i kod naknadnog mjerenja ulaganja u nekretnine po modelu fer vrijednosti. Također, potrebno je
voditi računa i o namjeni nekretnina, kako bi se imovina mogla klasificirati u ispravnu kategoriju u
financijskim izvještajima, posebice prilikom popunjavanja GFI obrazaca. U radu autorica ukazuje na
koji način pravilno primijeniti odredbe pojedinog računovodstvenog standarda prilikom evidentiranja
nekretnina, tj. zemljišta i građevinskih objekata, a vezano uz naknadno mjerenje i njihovo iskazivanje
po fer vrijednosti. Uz pomoć primjera pojašnjava se na koji način transakcije ispravno evidentirati
sukladno računovodstvenim propisima, uvažavajući i određene zahtjeve i odredbe poreznih propisa.

Kada poslovni subjekt u svojoj imovini drži nekretnine poput zemljišta i zgrade, dijela zgrade ili oboje,
s namjerom ostvarivanja prihoda od najma, porasta tržišne vrijednosti ili oboje, takva imovina
klasificira se pod imovinom vezanom uz ulaganje u nekretnine. Takva namjena ulaganja u nekretnine
različita je od namjene nekretnina koje poduzeće ima u svojoj imovini kako bi nekretnine koristio
prilikom obavljanja redovitih poslovnih aktivnosti pa je u skladu s time različit i računovodstveni
tretman takve imovine subjekta. Tako će u ovome članku autor objasniti računovodstveni i porezni
tretman ulaganja u nekretnine odnosno prezentiranje takve vrste imovine prema Međunarodnim i
Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja (MRS 40 i HSFI 7).

Dugotrajna materijalna imovina odnosi se na imovinu namijenjenu za korištenje u proizvodnji
proizvoda ili isporuci roba ili usluga, za iznajmljivanje drugima ili u administrativne svrhe, očekuje
se da će se koristiti duže od jednog razdoblja i namijenjena je za korištenje na neprekidnoj osnovi
u svrhu aktivnosti poduzetnika. Ovisno o karakteristikama nekretnina (tj. zemljišta i građevinskih
objekata), računovodstveno evidentiranje uređeno je MRS-om 16 – Nekretnine, postrojenja i oprema
odnosno HSFI-om 6 – Dugotrajna materijalna imovina te MRS-om 40 – Ulaganja u nekretnine
odnosno istoimenim HSFI-om 7, koji uređuju priznavanje imovine, utvrđivanje njezine knjigovodstvene
vrijednosti, amortizacije i gubitaka zbog umanjenja koje je potrebno priznati u vezi s time. Međutim,
u praksi vrlo često dolazi do odstupanja od zahtjeva pojedinog računovodstvenog standarda. U radu
autorica ukazuje na neke od češćih pogrešaka prilikom računovodstvenog evidentiranja nekretnina,
tj. zemljišta i građevinskih objekata, a vezano uz početno priznavanje i mjerenje te naknadno mjerenje
imovine, kao i drugih transakcija povezanih s tom vrstom imovine. Uz pomoć primjera pojašnjava se
na koji način transakcije ispravno evidentirati sukladno računovodstvenim propisima, uvažavajući i
određene zahtjeve i odredbe poreznih propisa.

Kada poslovni subjekt u svojoj imovini drži nekretnine poput zemljišta i zgrade, dijela zgrade ili oboje,
s namjerom ostvarivanja prihoda od najma, porasta tržišne vrijednosti ili oboje, takva imovina
klasificira se pod imovinom vezanom uz ulaganje u nekretnine. Takva namjena ulaganja u nekretnine
različita je od namjene nekretnina koje poduzeće ima u svojoj imovini kako bi nekretnine koristio
prilikom obavljanja redovitih poslovnih aktivnosti pa je u skladu s time različit i računovodstveni
tretman takve imovine subjekta. Tako će u ovome članku autor objasniti računovodstveni i porezni
tretman ulaganja u nekretnine odnosno prezentiranje takve vrste imovine prema Međunarodnim i
Hrvatskim standardima financijskog izvještavanja (MRS 40 i HSFI 7).